כללי זהירות בהצטרפות לקבוצת רכישה

המחסור התמידי בישראל בקרקעות לבניה, ועליית מחירי הדירות, שאינה נעצרת על אף כל הניסיונות להורדת מחירים, מביאה בשנים האחרונות לפריחה מיוחדת בשוק הנדל"ן, הבאה לידי ביטוי ברכישת דירה בהתאגדות קבוצתית, או כפי שהיא מכונה בישראל- "קבוצת רכישה".

פרשת יזמית הנדל"ן ענבר אור, שהתפוצצה בשנה שעברה, חשפה לציבור את הסכנות שיש בקבוצות רכישה, המנהלות באופן לקוי וללא פיקוח ראוי, ולצערי, מידי פעם מתגלים עוד חובבנים ושרלטנים, אשר מנסים את מזלם על חשבון הציבור, ואשר במקרים קיצוניים עשויה משפחה לאבד את כספה בעסקה הרפתקנית ומסוכנת, רק בשל הרצון והפיתוי הגדול להשיג דירה במחיר אטרקטיבי, חלום שלעיתים מתנפץ אל חוף המציאות.

קבוצת רכישה, היא למעשה קבוצה של יחידים, הפועלים כיזמים, המתאגדים יחד בהסכם שיתוף המסדיר את היחסים בן כלל חברי הקבוצה, לצורך רכישת קרקע משותפת, בניה של בניין דירות, וחלוקת הדירות בין חברי הקבוצה. באופן זה, מצליחים לרוב חברי הקבוצה להוזיל את עלויות רכישת הקרקע, תשלומי המיסים ועלויות הבניה באופן ניכר. החיסכון עשוי להגיע, ל 15-20% לעומת מחיר רכישת דירה מקבלן בשוק. שיטה זו, נפוצה אמנם בעיקר בדירות מגורים, אך אפשרית גם בבניית בנייני משרדים.

מרבית האנשים העומדים בפני ההחלטה על הצטרפות לקבוצת רכישה של דירות למגורים, צריכים לבחון שיקולים רבים ולהביא אותם בחשבון לפני קבלת החלטה להצטרף לקבוצה מעין זו. כך למשל, יש לבחון מיהו הגורם המארגן ומהי דרך ארגון הקבוצה, האם יש למארגן מוניטין עסקי מוכח כמארגן קבוצה, מה גודל הקבוצה, מי הם היועצים בפרויקט, מי עו"ד המלווה את הקבוצה וכו'.

בהתארגנות בקבוצת רכישה מקבול כי חברי הקבוצה בוחרים ועד מנהל, מתקשרים בהסכמים עם עו"ד ורו"ח מלווה, בנק מלווה ולמעשה מנהלים באופן עצמאי מו"מ עם כל הגורמים ואנשי המקצוע הרלוונטיים, על מנת לרכוש את הקרקע ולבנות עליה את בניין המגורים. עם זאת, לרוב, קבוצות הרכישה מאורגנות על ידי חברה מנהלת מקצועית, המארגנת את כל שלבי הרכישה והבניה, אך במקרים אלו, העלות הכוללת של מחיר הדירה יעלה, בשל הצורך לשלם לאותה חברה מנהלת.

חשוב לדעת, כי כדי ליהנות מהטבות המס, שיובילו בין היתר להוזלת המחיר אותו ישלם כל שותף בקבוצה ברכישת הקרקע, חברי הקבוצה חייבים להישאר יחידים, ולא להיות מאוגדים כחברה או שותפות, כדי לא להיות מסווגים ברשויות המס כפעילות עסקית. על חברי הקבוצה להתנהל באופן שבו הקבוצה עצמה משמשת "כנאמן" עבור כלל החברים בקבוצה, הפועלים ללא כוונת רווח.

 בשלב הבא, לאחר שחברי הקבוצה רוכשים יחד את הקרקע, הם מתקשרים יחד בהסכם "הזמנת שירותי בניה" עם קבלן מבצע, שיבנה עבורם את הדירות על הקרקע. בניגוד לעסקת רכישה רגילה מקבלן, בה כל האחריות יושבת על כתפיו של הקבלן, דבר הגורם בסופו של דבר גם לעליית מחירי הדירות, בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה מעסיקים בעצמם את כל הקבלים, היועצים, המתכננים, וכל אנשי המקצוע הנצרכים לצורך בניית בתי המגורים, ולמעשה מחלקים את האחריות בין כלל חברי הקבוצה.

בתום הבניה, לכל חבר בקבוצת הרכישה תוענק בעלות בדירה אחת בבניין.

ועם זאת, יש לקחת בחשבון כי שיטת הבניה של קבוצת רכישה, כרוכה באי וודאות רבה, הן במחיר הסופי אותו יאלץ כל משתתף לשלם, במועדי האכלוס של הדירות, ולא פחות מכך, בעצם הניהול וקבלת ההחלטות, שלא תמיד נעשה באופן מקצועי ונכון, ועלול להוביל את הקבוצה לשלם מחירים כואבים, אשר עלולים להפוך את השותפות בקבוצה ללא כדאית.

שני "השחקנים" המרכזיים הכי משמעותיים בקבוצת רכישה הם המארגן של הקבוצה והקבלן המבצע, ולכן רצוי מאוד כי כל מצטרף לקבוצה, יבחן היטב את זהותם של שני השחקנים האלו, בטרם יתקשר בעסקה. מקצועיותם וניסיונם של היזם או המארגן, אחריותם ואמינותם, עשויים להכריע את גורל הצלחת הקבוצה, כמו שמקצועיותו וניסיונו של הקבלן הראשי המבצע, יובילו להצלחת הבניה וקבלת דירות איכותיות עבור חברי הקבוצה.

לזהות המארגן, גודל הקבוצה ודרך הארגון ישנה חשיבות רבה, המשליכה באופן ישיר על הסיכונים והסיכויים שלה קבוצה להצליח בפרויקט. ניסיונו של המארגן, בשילוב הייעוץ הנכון, הם המפתח להעמדת בטחונות מתאימים, מועדי זמנים הגיוניים, דרישות והסכמים מתאימים, שיובילו את הפרויקט בדרך נכונה וישמרו על כספי חברי הקבוצה, שלא ירדו לטמיון.

שחקן נוסף משמעותי מאוד הינו היועץ המשפטי של הקבוצה. בהרבה מקרים מתברר כי כדי לחסוך בהוצאות חברי הקבוצה, הוסכם כי היועץ משפטי יקבל את שכרו ממארגן הקבוצה, ולא מחברי הקבוצה עצמם להם הוא חב חובת נאמנו, והדבר גורם לכך שמי שאמור לדאוג לחברי הקבוצה, הוא גם "החתול ששומר על החלב", קרי- הוא בעצמו בעל אינטרס בקבוצה, דבר המציב את אותו יועץ בניגוד אינטרסים ועלול לפגוע בחברי הקבוצה. במקרים חריגים אפילו מתברר כי אותו יועץ אף שומר לעצמו דירה בפרויקט, כחלק משכרו המשולם על ידי מארגן הקבוצה.

כאמור, לקבוצת הרכישה יש יתרונות רבים וסיכויי הצלחה טובים ומנגד גם חסרונות וסיכונים לא מעטים, ולכן, מומלץ מאוד להתייעץ עם עו"ד המתמחה בליווי קבוצות רכישה או באיש נדל"ן מנוסה, כדי לבחון כל הצעה להצטרף לקבוצת רכישה חדשה או קיימת, ולא ללכת שולל אחרי שרלטנים.