רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה נחשבת כעסקה הגדולה ביותר והמשמעותית ביותר שמבצעת משפחה בישראל, וכפועל יוצא מזה, גם העסקה היותר מסוכנת בה המשפחה לוקחת חלק. רכישת דירה יכול שתהיה בעסקה של רכישת דירת יד שניה, אך לעיתים מדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן, כשבמקרים רבים, הקונה כלל לא רואה את הדירה, מהסיבה הפשוטה שהיא טרם נבנתה, ולעיתים אפילו טרם ניתן היתר בניה.

בעסקאות רכישה מקבלן, ישנם דגשים חשובים שצריך לבדוק, כגון: מי הוא בעל הקרקע ו/או בעל הזכויות בקרקע, מי היזם, מי הקבלן הבונה וכו'. במאמר קצר זה אנסה לתת מספר טיפים חשובים לבדיקות אותם חובה לבצע בטרם התקשרות בעסקת מקרקעין עם קבלן.

המוכר ובעלי הקרקע- בטרם נחתום על כל מסמך הקושר אותנו לעסקה, כדאי לבדוק היטב מי הוא המוכר בעסקה. לעיתים נגלה כי המוכר בעסקה היא בכלל מדינת ישראל או גופים מטעמה ולא הקבלן ו/או היזם המבצע. לעיתים נגלה כי מי שחשבנו אותו למוכר, אינו אלא ספק שירותים בלבד. לשאלה מי הוא המוכר יכול ויהיו השלכות בהיבטי המס, ולכן חשוב לוודא את העניין.

הקבלן- בטרם נתקשר בעסקה מומלץ מאוד לבדוק מי הקבלן המבצע את הפרויקט (ולעיתים גם מי הם קבלני המשנה), האם לקבלן יש את הסיווג המתאים לבניית הבית המדובר, האם הקבלן כבר ביצע בניה בסדר גודל כזה בעבר ומה הייתה שביעות הרצון ממנו, האם כנגד הקבלן קיימות תביעות בבתי המשפט, האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים והאם חוסנו ומעמדו של הקבלן מספיק איתן לביצוע הפרויקט.

הזכויות- זכויות בקרקע יכול ויהיו רשומות במקומות שונים, כאשר לכל סוג של רישום יש משקל אחר בחוזקו המשפטי. המוכר ביותר הוא הרישום בלשכת רישום מקרקעין, המכונה בפני העם 'טאבו', ישנם רישומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברות משכנות המנהלות רישום מקרקעין זמני, כאשר ביו"ש ישנם סוגים נוספים, כגון: זכויות "בר רשות" בחטיבה להתיישבות, זכויות במנהל יו"ש, זכויות בחברות משכנות וכו'. אישור הזכויות, בהתאם לסוג הרישום מלמד על מצבו המשפטי והפיזי של הנכס.

המשכנתא- לעיתים, בשל סיבות שונות, ישנן מגבלות על לקיחת הלוואת משכנתא, ויש צורך בהתערבות של עו"ד ובהתניית תנאים מוקדמים, על מנת שהבנק יסכים להעניק הלוואת משכנתא.

עו"ד של הקבלן- טעות נפוצה של קונים היא המחשבה כי עו"ד של הקבלן מייצג גם את הקונה בעסקה, ולכן אפשר להימנע מלשכור את שירותיו של עו"ד אחר על מנת שייצג את הקונה בעסקה, אך לא כך הם פני הדברים. חשוב לדעת כי לעורך הדין של הקבלן אסור לייצג את הקונה. כל תפקידו בהתאם לחוק הוא לרשום את הזכויות של הקונה, ורק בשל זה משולם לו שכ"ט בקבוע בחוק.

זיכרון הדברים/הזמנה- מומלץ מאוד שלא חתום על זיכרון דברים בכלל, בוודאי בטרם התייעצנו עם עו"ד מטעמנו. גם לגבי "טופס הזמנה לדירה", בטרם חתימת החוזה, מומלץ לא לחתום בטרם התייעצנו עם עו"ד, מכיוון שלעיתים בין השורות של אותו מסמך שמחתים אותנו "איש השיווק" כלולים סעיפים שמגבילים אותנו, או לא מאפשרים לנו לחזור מההזמנה ללא תשלום קנס או התניות שלא הבנו את משמעותם, ולכן כדאי להימנע מזה.

בטחונות וליווי בנקאי- חוק המכר קובע סעיפים ברורים בנושא הליווי הבנקאי של בנית הפרויקט. פרשת חפציבה התפוצצה לציבור בפרצוף, בדיוק בשל הסיבה שאותם רוכשים, העדיפו לסמוך על עורך הדין של הקבלן ונשארו בסופו של דבר ללא כסף ולא דירה. יתרה מכך, מכיוון שבחלק גדול של העסקאות ביהודה ושומרון, מתבצעת העסקה כעסקה של "שירותי בניה" בין אותו קבלן/יזם לבין הקונה, ולא כעסקת מכר בין הצדדים, ובמקרים אלו חוק המכר להבטחת כספי הקונה לא חל, ישנה חשיבות רבה לליווי וייעוץ של עו"ד.

מצב תכנוני- מומלץ לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין ו/או מהנדס לבדיקת מצבו הפיזי והמפרט הטכני והתכנוני של הדירה. הדבר נכון גם בעסקת יד שנייה רגילה ולא פחות חשוב בעסקת רכישה מקבלן.

מחיר סופי לעסקה- חשוב מאוד לוודא כי המחיר המצוין בהסכם המכר הוא באמת המחיר הסופי לתשלום ושלא הכניסו "עיזים" להסכם. הרבה מאוד פעמים ישנו מחיר ראשי המצוין בהסכם, אך ישנם "סעיפים קטנים" אחרים, המטילים על הקונה חובת תשלום נוספת, שאינה כלולה במחיר הראשי, כגון תשלום למונה מים וחשמל, תשלום לחיבור לחברת חשמל, תשלום לחיבור למערכת הגז וכו'.

אחריות הקבלן- אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק- המתחילה בעת מסירת הדירה לקונה ונמשכת משנה עד 7 שנים, בהתאם לסוג הליקוי שימצא. תקופת האחריות- תקופה של שלוש שנים, מתום תקופת הבדק.

מומלץ מאוד כי עסקת מקרקעין תעשה בכל מקרה בליווי מקצועי של עו"ד ועיתים גם של מהנדס מטעמו של הקונה, על מנת להבטיח את שמירת כספו של הקונה וקבלת דירה ראויה למגורים.